Calculadora de Propiedad en Alquiler: Flujo de Caja, Cap Rate y Cash-on-Cash
Analiza una propiedad en alquiler: flujo de caja mensual, NOI, cap rate, cash-on-cash y DSCR, con vacancia, administración y reparaciones, año por año.
| Año | Flujo de caja | Valor | Capital propio | Retorno total |
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Antes del impuesto sobre la renta y la depreciación. La administración es una parte del alquiler que cobras; el mantenimiento y los gastos de capital (techo, electrodomésticos, HVAC) son una parte del alquiler completo. Retorno total = capital propio + flujo de caja recibido − efectivo invertido, antes de los costos de venta.
Qué hace
Una propiedad en alquiler gana dinero de tres maneras: el flujo de caja del alquiler, el saldo del préstamo que pagan los inquilinos y la apreciación. La calculadora toma el alquiler, la vacancia y cada gasto operativo para hallar el NOI, resta la hipoteca para obtener el flujo de caja y muestra el cap rate, el cash-on-cash, el DSCR y el retorno total a 30 años.
Cómo usarla
- Escribe el precio, el pago inicial, la tasa de interés, el plazo y los gastos de cierre.
- Escribe el alquiler y los gastos: vacancia, administración, mantenimiento, gastos de capital, impuesto a la propiedad, seguro y HOA.
- Mira el flujo de caja mensual, los retornos y la tabla año por año.
La cuenta se hace en tu navegador. Nada de lo que escribes se envía a ninguna parte y nada queda guardado, así que puedes usarlas con números reales.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el flujo de caja de una propiedad en alquiler?
Alquiler cobrado menos los gastos operativos (el NOI) menos la hipoteca. Una casa de 300.000 con 20% de pago inicial al 7% y 2.500 de alquiler tiene un NOI de 18.120 al año, pero la cuota de 1.596,73 deja −86,73 al mes.
¿Qué es un buen retorno cash-on-cash?
Muchos inversionistas buscan entre 8% y 12%. En el ejemplo, los 69.000 invertidos (pago inicial y gastos de cierre) rinden −1,51% en efectivo el año 1, aunque el cap rate es 6,04%; el retorno viene de amortizar el préstamo y de la apreciación.
¿Qué es la regla del 1%?
Una prueba rápida: el alquiler mensual debería ser al menos el 1% del precio. 2.500 sobre 300.000 es 0,83%. Una casa de 200.000 que se alquila por 2.000 cumple la regla y, con 25% de pago inicial al 6,5%, tiene flujo de caja positivo.
📊 Calculadora de Cap Rate (Tasa de Capitalización)
🏦 Calculadora DSCR: Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda para Alquileres
🏠 Calculadora de Hipoteca
🏛️ Calculadora del Impuesto a la Propiedad por Estado
🏘️ Calculadora de alquilar o comprar casa