Calcolatore mutuo
Calcolatore mutuo con rata costante (francese) e quota capitale costante (italiano) a confronto, anticipo, TAN o tasso effettivo e piano annuale.
Negli Stati Uniti, nel Regno Unito e in Portogallo il tasso pubblicizzato è di solito nominale (APR, TAN). In Brasile e in Colombia le banche indicano il tasso effettivo annuo. Il 12% effettivo corrisponde allo 0,949% al mese; il 12% nominale all'1%.
Nessuna valuta viene mostrata di proposito: i numeri escono nella stessa unità in cui li scrivi.
| Anno | Pagato | Interessi | Capitale | Debito residuo |
|---|
Che cosa fa
Questo calcolatore mostra quanto costa davvero un mutuo con i due sistemi di rimborso usati nel mondo. Con la rata costante (ammortamento francese, o sistema Price) ogni rata è uguale e all'inizio è composta soprattutto da interessi. Con la quota capitale costante (ammortamento italiano, o SAC, diffuso in Brasile) rimborsi ogni mese la stessa quota di capitale: le prime rate sono più alte, ma il debito residuo scende più in fretta e gli interessi totali sono più bassi. Inserisci prezzo, anticipo, tasso e durata per vederli fianco a fianco, con un piano anno per anno.
Come si usa
- Inserisci il prezzo dell'immobile e l'anticipo, come importo o come percentuale del prezzo.
- Inserisci il tasso di interesse annuo e scegli se è nominale (TAN) o effettivo. L'offerta o il contratto della banca indica quale dei due è.
- Confronta i due sistemi e guarda il piano per vedere come scende il debito residuo anno dopo anno.
Il calcolo avviene nel tuo browser. Niente di ciò che scrivi viene inviato da qualche parte e niente viene conservato, quindi puoi usarle con numeri veri.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra ammortamento francese (Price) e italiano (SAC)?
Nell'ammortamento francese (sistema Price) la rata è fissa: all'inizio è composta soprattutto da interessi, e la quota capitale cresce ogni mese. Nell'ammortamento italiano (SAC) la quota capitale rimborsata ogni mese è fissa e gli interessi scendono con il debito residuo, quindi la rata parte più alta e cala costantemente. A parità di tasso e durata, l'ammortamento italiano costa sempre meno interessi in totale, al prezzo di un inizio più pesante.
Il tasso annuo è nominale o effettivo?
Dipende dal paese e dal contratto. Un TAN (o APR) è nominale: il tasso mensile è il tasso annuo diviso per 12. Un tasso effettivo annuo include già la capitalizzazione mensile, e il tasso mensile è più basso: il 12% effettivo corrisponde allo 0,949% al mese. Usare quello sbagliato cambia la rata di qualche punto percentuale, quindi controlla la dicitura dell'offerta.
La rata include assicurazioni, imposte o spese?
No. Il calcolo riguarda solo il prestito in sé: capitale e interessi. I mutui reali aggiungono spesso assicurazioni obbligatorie, imposte sull'immobile, spese di istruttoria o l'indicizzazione del debito all'inflazione, che variano secondo la banca e il paese. Chiedi alla banca il costo totale effettivo (TAEG) per confrontare le offerte.
Perché nei primi anni si rimborsa così poco del debito?
Perché gli interessi di ogni mese si calcolano sull'intero debito residuo. Con la rata costante le prime rate sono composte soprattutto da interessi, e il capitale comincia a scendere in fretta solo nella seconda metà della durata. Sono i rimborsi anticipati fatti all'inizio a far risparmiare più interessi.
Wikipedia — Mortgage calculator
Wikipedia — Amortization schedule
Wikipedia — Annual percentage rate
Wikipedia — Effective interest rate