Calcolatore Immobile in Affitto: Cash Flow, Cap Rate e Cash-on-Cash

Analizza un immobile in affitto: cash flow mensile, NOI, cap rate, cash-on-cash e DSCR, con sfitto, gestione e riparazioni, e il rendimento anno per anno.

Prezzo di acquisto

Anticipo (%)

Tasso di interesse (%)

Durata del prestito (anni)

Spese di chiusura

Lavori prima di affittare

Affitto mensile

Altri ricavi al mese (parcheggio, lavanderia)

Sfitto (%)

Gestione dell'immobile (% dell'affitto incassato)

Manutenzione (% dell'affitto)

Spese in conto capitale (% dell'affitto)

Tasse sulla proprietà all'anno

Assicurazione all'anno

HOA al mese

Altre spese al mese

Rivalutazione all'anno (%)

Aumento di affitto e spese all'anno (%)

Cash flow al mese

—NOI all'anno

—Cap rate

—Rendimento cash-on-cash

—Rata del mutuo (P&I)

—Liquidità necessaria

—DSCR

—Affitto ÷ prezzo (regola dell'1%)

Anno	Cash flow	Valore	Patrimonio netto	Rendimento totale

Prima delle imposte sul reddito e dell'ammortamento. La gestione è una quota dell'affitto che incassi; manutenzione e spese in conto capitale (tetto, elettrodomestici, HVAC) sono una quota dell'affitto pieno. Rendimento totale = patrimonio netto + cash flow ricevuto − liquidità investita, prima dei costi di vendita.

Che cosa fa

Un immobile in affitto rende in tre modi: il cash flow dell'affitto, il capitale del prestito che gli inquilini ripagano e la rivalutazione. Il calcolatore prende l'affitto, lo sfitto e ogni spesa operativa per trovare il NOI, sottrae la rata per il cash flow e mostra cap rate, cash-on-cash, DSCR e rendimento totale su 30 anni.

Come si usa

Inserisci il prezzo, l'anticipo, il tasso di interesse, la durata e le spese di chiusura.
Inserisci l'affitto e le spese: sfitto, gestione, manutenzione, spese in conto capitale, tasse sulla proprietà, assicurazione e HOA.
Guarda il cash flow mensile, i rendimenti e la tabella anno per anno.

Il calcolo avviene nel tuo browser. Niente di ciò che scrivi viene inviato da qualche parte e niente viene conservato, quindi puoi usarle con numeri veri.

Domande frequenti

Come si calcola il cash flow di un immobile in affitto?
Affitto incassato meno le spese operative (il NOI) meno la rata del mutuo. Una casa da 300.000 con il 20% di anticipo al 7% e 2.500 di affitto ha un NOI di 18.120 all'anno, ma la rata di 1.596,73 lascia −86,73 al mese.

Qual è un buon rendimento cash-on-cash?
Molti investitori cercano dall'8% al 12%. Nell'esempio i 69.000 investiti (anticipo e spese di chiusura) rendono −1,51% in contanti nell'anno 1, anche se il cap rate è 6,04%; il rendimento viene dal rimborso del prestito e dalla rivalutazione.

Che cos'è la regola dell'1%?
Un test rapido: l'affitto mensile dovrebbe essere almeno l'1% del prezzo. 2.500 su 300.000 è 0,83%. Una casa da 200.000 affittata a 2.000 rispetta la regola e, con il 25% di anticipo al 6,5%, ha un cash flow positivo.

📊 Calcolatore di Cap Rate (Tasso di Capitalizzazione)
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