Simulador de Crédito Habitação
Simulador de crédito habitação com prestação constante (Price) e amortização constante (SAC) lado a lado, entrada, TAN ou taxa efetiva e plano anual.
Nos EUA, no Reino Unido e em Portugal a taxa anunciada é normalmente nominal (APR, TAN). No Brasil e na Colômbia os bancos indicam a taxa efetiva anual. 12% efetiva corresponde a 0,949% ao mês; 12% nominal corresponde a 1%.
Não se mostra nenhuma moeda de propósito: os valores saem na mesma unidade em que os escreveu.
| Ano | Pago | Juros | Capital | Capital em dívida |
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O que faz
Este simulador mostra quanto custa realmente um crédito habitação nos dois sistemas de reembolso usados no mundo. Com prestação constante (sistema Price ou francês), todas as prestações são iguais e, no início, a maior parte é juro. Com amortização constante (SAC, comum no Brasil), reembolsa o mesmo montante de capital todos os meses, pelo que as primeiras prestações são mais altas, mas o capital em dívida desce mais depressa e o total de juros é menor. Indique o preço, a entrada, a taxa e o prazo para ver os dois lado a lado, com um plano ano a ano.
Como utilizar
- Indique o preço do imóvel e a entrada, em montante ou em percentagem do preço.
- Indique a taxa de juro anual e escolha se é nominal (TAN) ou efetiva. A proposta ou o contrato do banco diz qual é.
- Compare os dois sistemas e consulte o plano para ver como o capital em dívida desce ano a ano.
A conta corre no seu navegador. Nada do que escreve é enviado para lado nenhum e nada fica guardado, por isso pode usá-las com números reais.
Perguntas frequentes
Qual é a diferença entre o sistema Price e o SAC?
No sistema Price a prestação é fixa: no início é sobretudo juro, e a parte de capital cresce todos os meses. No SAC o capital reembolsado em cada mês é fixo e os juros descem com o capital em dívida, pelo que a prestação começa mais alta e desce sempre. Com a mesma taxa e o mesmo prazo, o SAC custa sempre menos juros no total, à custa de um início mais pesado.
A taxa anual é nominal ou efetiva?
Depende do país e do contrato. Uma TAN ou APR é nominal: a taxa mensal é a taxa anual a dividir por 12. Uma taxa efetiva anual já inclui a capitalização mensal, e a taxa mensal é menor: 12% efetiva corresponde a 0,949% ao mês. Usar a errada altera a prestação em alguns por cento, por isso confirme o que diz a proposta.
A prestação inclui seguros, impostos ou comissões?
Não. O cálculo abrange apenas o empréstimo em si: capital e juros. Os créditos reais acrescentam muitas vezes seguros obrigatórios, impostos, comissões de processamento ou a indexação do capital à inflação, que variam de banco para banco e de país para país. Peça ao banco o custo total efetivo para comparar propostas.
Porque é que tão pouco do capital é pago nos primeiros anos?
Porque o juro de cada mês incide sobre todo o capital em dívida. Com prestação constante, as primeiras prestações são sobretudo juro, e o capital só começa a descer depressa na segunda metade do prazo. As amortizações antecipadas feitas no início são as que mais poupam em juros.
Wikipedia — Mortgage calculator
Wikipedia — Amortization schedule
Wikipedia — Annual percentage rate
Wikipedia — Effective interest rate