Simulador de Financiamento Imobiliário
Simulador de financiamento imobiliário com Tabela Price e SAC lado a lado, entrada, taxa nominal ou efetiva e tabela de amortização ano a ano. Grátis.
Nos EUA, no Reino Unido e em Portugal a taxa anunciada costuma ser nominal (APR, TAN). No Brasil e na Colômbia os bancos informam a taxa efetiva anual. 12% efetiva ao ano é 0,949% ao mês; 12% nominal é 1%.
Nenhuma moeda é exibida de propósito: os valores saem na mesma unidade em que você digitou.
| Ano | Pago | Juros | Amortização | Saldo devedor |
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O que ela faz
Este simulador mostra quanto um financiamento imobiliário custa de verdade nos dois sistemas de amortização usados no mundo. Na Tabela Price as parcelas são todas iguais, e no começo a maior parte delas é juros. No SAC, comum no Brasil, você amortiza o mesmo valor todo mês, então as primeiras parcelas são mais altas, mas o saldo cai mais rápido e o total de juros é menor. Informe o valor do imóvel, a entrada, a taxa e o prazo para ver os dois lado a lado, com a evolução ano a ano.
Como usar
- Informe o valor do imóvel e a entrada, em valor ou em porcentagem do imóvel.
- Informe a taxa de juros anual e escolha se ela é nominal ou efetiva. A proposta ou o contrato do banco diz qual é.
- Compare os dois sistemas e veja na tabela como o saldo devedor cai ano a ano.
A conta roda no seu navegador. Nada do que você digita é enviado a lugar nenhum e nada fica guardado, então dá para usar com números de verdade.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre Tabela Price e SAC?
Na Tabela Price a parcela é fixa: no começo ela é quase toda juros, e a parte de amortização cresce a cada mês. No SAC a amortização mensal é fixa e os juros caem junto com o saldo, então a parcela começa mais alta e diminui sempre. Com a mesma taxa e o mesmo prazo, o SAC sempre paga menos juros no total, ao custo de um começo mais pesado.
A taxa anual é nominal ou efetiva?
Depende do país e do contrato. Uma taxa nominal (APR, TAN) é dividida por 12 para dar a taxa mensal. Uma taxa efetiva anual já inclui a capitalização mensal, e a taxa mensal é menor: 12% efetiva ao ano é 0,949% ao mês. Usar a errada muda a parcela em alguns por cento, então confira o que diz a proposta.
A parcela inclui seguros, impostos ou taxas?
Não. O cálculo cobre só o financiamento em si: amortização e juros. Financiamentos reais costumam somar seguros obrigatórios (MIP e DFI), taxas de administração, impostos ou correção do saldo pela TR ou pela inflação, que variam de banco para banco e de país para país. Peça ao banco o Custo Efetivo Total (CET) para comparar propostas.
Por que tão pouco do saldo é pago nos primeiros anos?
Porque os juros de cada mês incidem sobre todo o saldo devedor. Com parcelas fixas, as primeiras são quase só juros, e a dívida só começa a cair depressa na segunda metade do prazo. Amortizações extras no começo são as que mais economizam juros.
Wikipedia — Mortgage calculator
Wikipedia — Amortization schedule
Wikipedia — Annual percentage rate
Wikipedia — Effective interest rate