Calculadora de imóvel para alugar: fluxo de caixa, cap rate e retorno sobre o dinheiro
Analise um imóvel para alugar: fluxo de caixa mensal, NOI, cap rate, retorno sobre o dinheiro e DSCR, com vacância, gestão e reparos, e o retorno ano a ano.
| Ano | Fluxo de caixa | Valor | Patrimônio | Retorno total |
|---|
Antes do imposto de renda e da depreciação. A administração é uma parte do aluguel recebido; a manutenção e as despesas de capital (telhado, eletrodomésticos, ar-condicionado) são uma parte do aluguel cheio. Retorno total = patrimônio + fluxo de caixa recebido − dinheiro investido, antes dos custos de venda.
O que ela faz
Um imóvel para alugar dá dinheiro de três formas: o fluxo de caixa do aluguel, o saldo do empréstimo que os inquilinos pagam e a valorização. A calculadora usa o aluguel, a vacância e cada despesa de operação para achar o NOI, tira a hipoteca para o fluxo de caixa e mostra o cap rate, o retorno sobre o dinheiro, o DSCR e o retorno total em 30 anos.
Como usar
- Digite o preço, a entrada, a taxa de juros, o prazo e os custos de fechamento.
- Digite o aluguel e as despesas: vacância, administração, manutenção, despesas de capital, imposto sobre o imóvel, seguro e condomínio.
- Veja o fluxo de caixa mensal, os retornos e a tabela ano a ano.
A conta roda no seu navegador. Nada do que você digita é enviado a lugar nenhum e nada fica guardado, então dá para usar com números de verdade.
Perguntas frequentes
Como calcular o fluxo de caixa de um imóvel para alugar?
Aluguel recebido menos as despesas de operação (o NOI) menos a hipoteca. Uma casa de 300.000 com 20% de entrada a 7% e 2.500 de aluguel tem um NOI de 18.120 por ano, mas a prestação de 1.596,73 deixa −86,73 por mês.
Qual é um bom retorno sobre o dinheiro (cash-on-cash)?
Muitos investidores procuram de 8% a 12%. No exemplo, os 69.000 investidos (entrada e custos de fechamento) rendem −1,51% em dinheiro no 1.º ano, embora o cap rate seja de 6,04%; o retorno vem da amortização do empréstimo e da valorização.
O que é a regra do 1%?
Um teste rápido: o aluguel mensal deve ser pelo menos 1% do preço. 2.500 sobre 300.000 é 0,83%. Uma casa de 200.000 alugada por 2.000 cumpre a regra e, com 25% de entrada a 6,5%, tem fluxo de caixa positivo.
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