Калькулятор арендной недвижимости: денежный поток, cap rate и cash-on-cash

Анализ арендной недвижимости: денежный поток в месяц, NOI, cap rate, cash-on-cash и DSCR с учётом простоев, управления и ремонта, плюс доходность по годам.

Цена покупки

Первоначальный взнос (%)

Процентная ставка (%)

Срок кредита (лет)

Расходы на закрытие сделки

Ремонт перед сдачей в аренду

Арендная плата в месяц

Прочий доход в месяц (парковка, прачечная)

Простой без арендатора (%)

Управление недвижимостью (% от собранной аренды)

Обслуживание (% от аренды)

Капитальные расходы (% от аренды)

Налог на недвижимость в год

Страховка в год

HOA в месяц

Прочие расходы в месяц

Рост стоимости в год (%)

Рост аренды и расходов в год (%)

Денежный поток в месяц

—NOI в год

—Cap rate

—Доходность cash-on-cash

—Платёж по ипотеке (P&I)

—Необходимо наличными

—DSCR

—Аренда ÷ цена (правило 1%)

Год	Денежный поток	Стоимость	Капитал	Общая доходность

До уплаты подоходного налога и без учёта амортизации. Управление считается от собранной аренды; обслуживание и капитальные расходы (крыша, техника, HVAC) считаются от полной аренды. Общая доходность = капитал + полученный денежный поток − вложенные деньги, до расходов на продажу.

Что он делает

Арендная недвижимость приносит деньги тремя способами: денежным потоком от аренды, погашением кредита арендаторами и ростом стоимости. Калькулятор берёт аренду, простои и все операционные расходы, находит NOI, вычитает ипотеку для денежного потока и показывает cap rate, cash-on-cash, DSCR и общую доходность за 30 лет.

Как пользоваться

Введите цену, первоначальный взнос, процентную ставку, срок и расходы на закрытие сделки.
Введите аренду и расходы: простои, управление, обслуживание, капитальные расходы, налог на недвижимость, страховку и HOA.
Посмотрите денежный поток в месяц, доходность и таблицу по годам.

Расчёт выполняется в вашем браузере. Ничего из введённого никуда не отправляется и не сохраняется, так что можно вводить настоящие числа.

Частые вопросы

Как рассчитать денежный поток от арендной недвижимости?
Собранная аренда минус операционные расходы (NOI) минус ипотека. Дом за 300 000 с взносом 20% при 7% и арендой 2 500 даёт NOI 18 120 в год, но платёж 1 596,73 оставляет −86,73 в месяц.

Какая доходность cash-on-cash считается хорошей?
Многие инвесторы ищут от 8% до 12%. В примере вложенные 69 000 (взнос и расходы на закрытие) приносят −1,51% наличными в 1-й год, хотя cap rate равен 6,04%: доход дают погашение кредита и рост стоимости.

Что такое правило 1%?
Быстрая проверка: месячная аренда должна быть не меньше 1% цены. 2 500 при 300 000 — это 0,83%. Дом за 200 000 с арендой 2 000 соответствует правилу и при взносе 25% и ставке 6,5% даёт положительный денежный поток.

📊 Калькулятор cap rate (ставки капитализации)
🏦 Калькулятор DSCR: коэффициент покрытия долга для кредитов на арендную недвижимость
🏠 Ипотечный калькулятор
🏛️ Калькулятор налога на недвижимость по штатам
🏘️ Калькулятор: аренда или покупка жилья