حاسبة التمويل العقاري
حاسبة التمويل العقاري: مقارنة بين نظام الأقساط الثابتة ونظام الاستهلاك الثابت لأصل القرض، مع الدفعة الأولى والمعدل الاسمي أو الفعلي وجدول سداد سنوي.
في الولايات المتحدة والمملكة المتحدة والبرتغال يكون المعدل المعلن عادةً اسميًا (APR، TAN). وفي البرازيل وكولومبيا تعلن البنوك المعدل الفعلي السنوي. المعدل الفعلي 12% يساوي 0.949% شهريًا، أما الاسمي 12% فيساوي 1% شهريًا.
لا تُعرض أي عملة، وذلك مقصود: تخرج الأرقام بالوحدة نفسها التي تُدخلها بها.
| السنة | المدفوع | الفائدة | أصل القرض | الرصيد المتبقي |
|---|
ما الذي تفعله
تُظهر هذه الحاسبة التكلفة الحقيقية للتمويل العقاري وفق نظامَي السداد المستخدمَين حول العالم. في نظام الأقساط الثابتة (نظام Price أو الدفعات المتساوية) يكون كل قسط مساويًا للآخر، ومعظمه في البداية فوائد. وفي نظام الاستهلاك الثابت لأصل القرض (SAC، الشائع في البرازيل) تسدد المبلغ نفسه من الأصل كل شهر، فتكون الأقساط الأولى أعلى، لكن الرصيد ينخفض أسرع وتكون الفوائد الإجمالية أقل. أدخل السعر والدفعة الأولى والمعدل والمدة لترى النظامين جنبًا إلى جنب مع جدول سداد سنة بسنة.
طريقة الاستعمال
- أدخل سعر العقار والدفعة الأولى، كمبلغ أو كنسبة مئوية من السعر.
- أدخل معدل الفائدة السنوي واختر ما إذا كان اسميًا (APR) أو فعليًا. يوضح عرض البنك أو العقد أيّهما هو.
- قارن بين النظامين واطّلع على الجدول لترى كيف ينخفض الرصيد سنة بعد سنة.
الحساب يجري داخل متصفحك. لا يُرسَل شيء مما تكتبه إلى أي مكان ولا يُحفَظ شيء، فبإمكانك استعمالها بأرقام حقيقية.
الأسئلة الشائعة
ما الفرق بين نظام الأقساط الثابتة ونظام الاستهلاك الثابت لأصل القرض؟
في نظام الأقساط الثابتة يكون القسط ثابتًا: في البداية يكون معظمه فوائد، وتزداد حصة أصل القرض كل شهر. أما في نظام الاستهلاك الثابت فيكون الجزء المسدَّد من الأصل ثابتًا كل شهر، وتنخفض الفائدة مع الرصيد، فيبدأ القسط مرتفعًا ثم يتناقص بانتظام. وبالمعدل والمدة نفسيهما، يكلّف نظام الاستهلاك الثابت دائمًا فوائد إجمالية أقل، مقابل بداية أثقل.
هل المعدل السنوي اسمي أم فعلي؟
يعتمد ذلك على البلد وعلى العقد. معدل APR أو TAN اسمي: المعدل الشهري هو المعدل السنوي مقسومًا على 12. أما المعدل الفعلي السنوي فيتضمن التركيب الشهري، ويكون معدله الشهري أصغر: 12% فعلي يساوي 0.949% شهريًا. استخدام المعدل الخطأ يغيّر القسط ببضع نقاط مئوية، لذا تحقّق من الصياغة الواردة في العرض.
هل يشمل القسط التأمين أو الضرائب أو الرسوم؟
لا. يقتصر الحساب على التمويل نفسه: أصل القرض والفائدة. وكثيرًا ما تُضاف إلى التمويل العقاري الفعلي تأمينات إلزامية أو ضرائب عقارية أو رسوم إدارية أو ربط الرصيد بالتضخم، وهي تختلف باختلاف البنك والبلد. اطلب من البنك معدل النسبة السنوي الإجمالي للمقارنة بين العروض.
لماذا يُسدَّد جزء صغير جدًا من الرصيد في السنوات الأولى؟
لأن فائدة كل شهر تُحتسب على كامل الرصيد المتبقي. ففي نظام الأقساط الثابتة تكون الأقساط الأولى في معظمها فوائد، ولا يبدأ أصل القرض بالانخفاض السريع إلا في النصف الثاني من المدة. والدفعات الإضافية المبكرة هي التي توفّر أكبر قدر من الفوائد.
Wikipedia — Mortgage calculator
Wikipedia — Amortization schedule
Wikipedia — Annual percentage rate
Wikipedia — Effective interest rate