حاسبة العقار المؤجر: التدفق النقدي ومعدل الرسملة (cap rate) والعائد النقدي على النقد

ما الذي تفعله

يربح العقار المؤجر بثلاث طرق: التدفق النقدي من الإيجار، ورصيد القرض الذي يسدده المستأجرون، وارتفاع القيمة. تأخذ الحاسبة الإيجار والشغور وكل نفقة تشغيل لتحسب NOI، ثم تطرح القسط لتعطي التدفق النقدي، وتعرض معدل الرسملة والعائد النقدي على النقد وDSCR وإجمالي العائد على 30 سنة.

طريقة الاستعمال

1. اكتب السعر والدفعة الأولى وسعر الفائدة والمدة وتكاليف الإغلاق.
2. اكتب الإيجار والنفقات: الشغور والإدارة والصيانة والنفقات الرأسمالية وضريبة العقار والتأمين وHOA.
3. شاهد التدفق النقدي الشهري والعوائد والجدول سنة بسنة.

الحساب يجري داخل متصفحك. لا يُرسَل شيء مما تكتبه إلى أي مكان ولا يُحفَظ شيء، فبإمكانك استعمالها بأرقام حقيقية.

الأسئلة الشائعة

كيف أحسب التدفق النقدي لعقار مؤجر؟
الإيجار المحصَّل ناقص نفقات التشغيل (NOI) ناقص القسط. منزل بـ 300,000 بدفعة أولى 20% وفائدة 7% وإيجار 2,500 له NOI قدره 18,120 سنويًا، لكن القسط 1,596.73 يترك −86.73 شهريًا.

ما العائد النقدي على النقد الجيد؟
يبحث كثير من المستثمرين عن 8% إلى 12%. في المثال، الـ 69,000 المستثمرة (الدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق) تحقق −1.51% نقدًا في السنة 1، مع أن معدل الرسملة 6.04%؛ فالعائد يأتي من سداد القرض وارتفاع القيمة.

ما قاعدة 1%؟
اختبار سريع: يجب أن يكون الإيجار الشهري 1% على الأقل من السعر. 2,500 على 300,000 تساوي 0.83%. منزل بـ 200,000 يُؤجَّر بـ 2,000 يحقق القاعدة، ومع دفعة أولى 25% وفائدة 6.5% يكون تدفقه النقدي موجبًا.

📊 حاسبة معدل الرسملة (cap rate)
🏦 حاسبة DSCR: نسبة تغطية خدمة الدين لقروض العقارات المؤجرة
🏠 حاسبة التمويل العقاري
🏛️ حاسبة ضريبة العقار حسب الولاية
🏘️ حاسبة الإيجار أم الشراء