出租不動產試算器：現金流、cap rate 與 cash-on-cash 報酬率

分析出租不動產：月現金流、NOI、cap rate、cash-on-cash 報酬率和 DSCR，計入空置、管理與維修，並按年顯示報酬。

購買價格

頭期款（%）

利率（%）

貸款期限（年）

交易費用

出租前的維修費

月租金

其他月收入（停車位、洗衣房）

空置率（%）

物業管理費（佔實收租金的 %）

維護費（佔租金的 %）

資本支出（佔租金的 %）

每年房產稅

每年保險費

每月 HOA

其他月支出

每年升值率（%）

每年租金和支出漲幅（%）

月現金流

—年 NOI

—cap rate

—cash-on-cash 報酬率

—還款額（P&I）

—所需現金

—DSCR

—租金 ÷ 價格（1% 法則）

年	現金流	價值	權益	總報酬

未計所得稅和折舊。管理費按實收租金的比例計算；維護費和資本支出（屋頂、家電、HVAC）按全額租金的比例計算。總報酬 = 權益 + 已收現金流 − 投入現金，未計出售成本。

出租不動產有三種賺錢方式：租金帶來的現金流、租客幫你還掉的貸款本金，以及升值。試算器根據租金、空置和各項運營費用求出 NOI，再減去房貸得到現金流，並顯示 cap rate、cash-on-cash 報酬率、DSCR 以及 30 年的總報酬。

計算在你的瀏覽器中完成。你輸入的內容不會被傳送到任何地方，也不會被保存，所以可以放心填入真實數字。

如何計算出租不動產的現金流？
實收租金減去運營費用（即 NOI），再減去房貸。300,000 的房子頭期款 20%、利率 7%、租金 2,500，NOI 為每年 18,120，但月供 1,596.73，每月反而虧 −86.73。

怎樣的 cash-on-cash 報酬率算好？
許多投資者追求 8% 到 12%。示例中投入的 69,000（頭期款和交易費用）第 1 年現金報酬為 −1.51%，而 cap rate 為 6.04%；報酬來自還貸和升值。

什麼是 1% 法則？
一種快速測試：月租金應不低於價格的 1%。300,000 的房子租 2,500 是 0.83%。200,000 的房子租 2,000 符合法則，頭期款 25%、利率 6.5% 時現金流為正。