Tính cap rate (tỷ suất vốn hóa)
Tính cap rate của bất động sản đầu tư từ NOI và giá, hoặc giá trị theo cap rate mục tiêu, kèm hệ số nhân tiền thuê gộp và tỷ lệ chi phí vận hành.
| Cap rate | Giá trị |
|---|
Cap rate = NOI ÷ giá trị, trước khoản vay, nên so sánh được các bất động sản dù tài trợ thế nào. Chi phí vận hành gồm thuế bất động sản, bảo hiểm, quản lý, bảo trì, tiện ích và HOA, nhưng không gồm khoản trả vay hay khấu hao.
Công cụ này làm gì
Tỷ suất vốn hóa (cap rate) là thu nhập hoạt động ròng hằng năm của bất động sản tính theo phần trăm giá: lợi nhuận bạn nhận được nếu mua bằng tiền mặt. Nhà đầu tư dùng nó để so sánh và định giá bất động sản, vì giá trị = NOI ÷ cap rate.
Cách sử dụng
- Nhập giá, tiền thuê gộp mỗi năm và tỷ lệ trống.
- Nhập chi phí vận hành mỗi năm, và cap rate mục tiêu nếu bạn muốn có giá trị.
- Xem cap rate, NOI và giá trị theo từng cap rate trong bảng.
Phép tính chạy ngay trong trình duyệt của bạn. Không có gì bạn gõ vào bị gửi đi đâu cả và cũng không có gì được lưu lại, nên bạn có thể dùng với số liệu thật.
Câu hỏi thường gặp
Làm sao tính cap rate?
Chia NOI cho giá. Tiền thuê 48.000 mỗi năm với tỷ lệ trống 5% và chi phí 15.000 cho NOI là 30.600: với bất động sản 500.000, đó là cap rate 6,12%.
Một bất động sản đáng giá bao nhiêu theo một cap rate?
NOI ÷ cap rate. Với cùng NOI 30.600, người mua muốn 7% sẽ trả 437.143, còn ở 6% giá trị là 510.000.
Cap rate thế nào là tốt?
Tùy thị trường và rủi ro: cap rate thấp (4% đến 6%) phổ biến ở các thành phố lớn và tòa nhà mới, cao hơn (8% đến 10%) ở thị trường nhỏ. Cap rate cao hơn nghĩa là thu nhập nhiều hơn so với giá, nhưng thường rủi ro hơn.
🏘️ Tính bất động sản cho thuê: dòng tiền, cap rate và lợi nhuận cash-on-cash
🏦 Tính DSCR: hệ số khả năng trả nợ cho khoản vay bất động sản cho thuê
💰 Máy tính ROI
🔨 Tính lãi mua bán nhà (flip): lợi nhuận, ROI và quy tắc 70%