Negative gearing（负扣税）计算器 2026–27

计算 2026–27 年投资房产 negative gearing 能省多少税、每周税后成本，以及是 negative 还是 positive gearing。

不含房产的应税收入

每年租金收入

每年贷款利息

每年其他费用（地税、保险、中介、维修）

折旧（Division 40 和 43）

每年节省的税款

—租金盈亏

—税前现金流

—每年税后成本

—每周

—边际税率

使用 2026–27 年居民税率和 Medicare levy。折旧是无需现金支出的扣除；利息只有用于该房产的那部分贷款才可抵扣。Negative gearing 能减少当下的税，但房产仍需升值才能赚钱。

当利息和其他费用高于租金时，房产就是 negative gearing。亏损会从您的工资和其他收入中扣除，其中一部分按边际税率以节税形式回到您手里。计算器会显示节税额，以及房产每周真正花掉您多少钱。

计算在你的浏览器中完成。你输入的内容不会被发送到任何地方，也不会被保存，所以可以放心填入真实数字。

Negative gearing 如何节税？
租金亏损会减少您的应税收入。收入 $120,000、亏损 $15,000（含 $5,000 折旧）时，可省税 $4,800，房产每年实际花费 $5,200，也就是每周 $100。

Negative gearing 划算吗？
只有当资本增值超过税后成本时才划算。在这个例子中，房产每年的升值必须超过 $5,200，这还没算出售成本和资本利得税。

什么是 positive gearing？
当租金高于成本时，利润按边际税率征税：收入 $120,000、利润 $9,000，要缴 $2,880。