出租房产计算器：现金流、cap rate 与 cash-on-cash 回报率

分析出租房产：月现金流、NOI、cap rate、cash-on-cash 回报率和 DSCR，计入空置、管理与维修，并按年显示回报。

购买价格

首付（%）

利率（%）

贷款期限（年）

成交费用

出租前的维修费

月租金

其他月收入（停车位、洗衣房）

空置率（%）

物业管理费（占实收租金的 %）

维护费（占租金的 %）

资本支出（占租金的 %）

每年房产税

每年保险费

每月 HOA

其他月支出

每年升值率（%）

每年租金和支出涨幅（%）

月现金流

—年 NOI

—cap rate

—cash-on-cash 回报率

—还款额（P&I）

—所需现金

—DSCR

—租金 ÷ 价格（1% 法则）

年	现金流	价值	权益	总回报

未计所得税和折旧。管理费按实收租金的比例计算；维护费和资本支出（屋顶、家电、HVAC）按全额租金的比例计算。总回报 = 权益 + 已收现金流 − 投入现金，未计出售成本。

出租房产有三种赚钱方式：租金带来的现金流、租客帮你还掉的贷款本金，以及升值。计算器根据租金、空置和各项运营费用求出 NOI，再减去房贷得到现金流，并显示 cap rate、cash-on-cash 回报率、DSCR 以及 30 年的总回报。

计算在你的浏览器中完成。你输入的内容不会被发送到任何地方，也不会被保存，所以可以放心填入真实数字。

如何计算出租房产的现金流？
实收租金减去运营费用（即 NOI），再减去房贷。300,000 的房子首付 20%、利率 7%、租金 2,500，NOI 为每年 18,120，但月供 1,596.73，每月反而亏 −86.73。

怎样的 cash-on-cash 回报率算好？
许多投资者追求 8% 到 12%。示例中投入的 69,000（首付和成交费用）第 1 年现金回报为 −1.51%，而 cap rate 为 6.04%；回报来自还贷和升值。

什么是 1% 法则？
一种快速测试：月租金应不低于价格的 1%。300,000 的房子租 2,500 是 0.83%。200,000 的房子租 2,000 符合法则，首付 25%、利率 6.5% 时现金流为正。